Rozmowa z Tadeuszem Dybkiem, prezesem Spółdzielni Mieszkaniowej „Zacisze”.
W co zaangażowana jest w tej chwili najbardziej spółdzielnia Zacisze?
W spółdzielni panuje obecnie gorący czas związany z oddaniem kolejnego budynku w Wiśle przy głównym deptaku. To budynek usługowo-mieszkalny. Dwie kondygnacje przeznaczone są na lokale użytkowe, a na trzeciej kondygnacji będą apartamenty do wynajmu krótkoterminowego. Na dachu przewidziano taras z zielonym ogrodem.
Z tego wynika, że Zacisze to niemała spółdzielnia, która posiada nie tylko mieszkania.
Tak, mamy sporo lokali mieszkalnych, natomiast w sąsiedniej Wiśle mamy jeszcze tereny i możemy inwestować. W Ustroniu takich obszarów niestety już nie ma. Co prawda została nam jeszcze jedna maleńka działka przy ul. Konopnickiej, z placem zabaw, ale tam nic nie będziemy budować.
Czyli takie tereny spółdzielnia ma tylko w Wiśle? Czy w innych miejscowościach także?
Mamy jeszcze jedną ładną działkę w Wiśle, na której w tej chwili uzyskaliśmy pozwolenie na budowę kolejnego budynku mieszkalnego z garażem. Powstanie on w samym centrum w pobliżu dworca kolejowego. Nie ukrywam, że to inwestycja która z założenia ma przynieść spółdzielni dość pokaźny przychód finansowy. Mówimy nie o setkach tysięcy ale o milionach złotych. Finalnie budowa budynku usługowo-mieszkalnego w Wiśle kosztowała spółdzielnie ponad 6 milionów złotych. Część funduszy na ten cel pochodziła z pożyczki unijnej, gdzie oprocentowanie mamy na poziomie 0,25%.
W takim razie w co inwestowano w Ustroniu?
Przypomnę, że spółdzielnia Zacisze w swoich zasobach ma osiedle Manhatan, Cieszyńskie, Centrum, Konopnickiej oraz nowszy budynek przy ul. Konopnickiej. W budynkach mamy zmodernizowane wszystkie kotłownie. Był to wydatek rzędu przynajmniej czterech milionów złotych. Sam Manhattan kosztował nas ponad milion. Tak samo Osiedle Cieszyńskie. Dzięki temu posiadamy najnowocześniejsze kotły, które spełniają najwyższe standardy. Produkuje je firma Hoval.
Na czym polega ta nowoczesność?
Założyliśmy że nasze zasoby będą ogrzewane w układzie kaskadowym, czyli w każdej kotłowni mamy dwa kotły. Nie potrzebują dodatkowych sterowników. Oznacza to, że nie musieliśmy dokupować kolejnych urządzeń. Nie trzeba także montować sprzęgła hydraulicznego. Pozostały one zabudowane tylko na Manhatanie i na Cieszyńskim. Nie słyszałem o takich rozwiązaniach w sąsiednich miejscowościach. Sam mieszkam w Bielsku i takiego sprzętu możemy Ustroniowi tylko zazdrościć.
Kiedy budowano bloki z wielkiej płyty, przewidywano, że będą stały 100 lat. W jakim stanie technicznym jest Manhatan?
Chyba wszyscy mamy świadomość, że to osiedle pasuje do charakteru miasta jak pięść do oka. Gigantyczna skala, która znacząco zaburzyła pejzaż górski. Ja jednak zastałem już taki stan. Jeszcze w latach 90. była wykonana modernizacja. Wszystkie elementy łączenia prefabrykatów zostały zamknięte tynkami. Nie następuje już w tych miejscach korozja, która była olbrzymim problemem tego typu budownictwa. Po zakończeniu inwestycji architekci zrobili ekspertyzy, z których wynika, że dzięki remontom nie trzeba już wprowadzać systemów wzmacniających płyty. Warto też mieć na uwadze, że bloki na Manhatanie były „odkryte” tylko przez kilkanaście lat. Wszystkie mieszkania oddano przecież do użytku w latach 80. Za nami także zmiana kolorystyki bloków, którą zrobiliśmy w latach 2010-2013. Teraz na elewacji widoczne są także skosy. W ten sposób chcieliśmy nawiązać do piramid na Zawodziu. Osobiście mi się to podoba.
Obecnie krytykuje się tzw. pastelozę. Może białe pudełka w kontraście z zieloną przyrodą wyglądałyby lepiej?
Wydaje mi się, że w tym wypadku chodzi raczej o trendy, które szybko się zmieniają. Gdyby takie przekonanie panowało w 2010 r. gdy zaczynaliśmy termomodernizację, to prawdopodobnie bloki byłyby białe. To także kwestia gustu. Budynek zarządu wspólnoty jest biało-szary z akcentami czerwieni. Uważam, że bardzo dobrze się prezentuje.
Podsumowując, uważa Pan, że wszystkie najpoważniejsze problemy bloków z wielkiej płyty są wyeliminowane?
Myślę że przez kolejne 50 lat to budynki będą stały spokojnie. Co będzie się działo dalej, to pokaże czas. Ja nie dożyję 150 lat, więc nie wiem co się wydarzy w przyszłości. Być może będą musiały zostać wyburzone, a w ich miejsce powstaną nowe apartamentowce? Nie mam pojęcia.
Został Pan prezesem w 2009 r. Jako zmieniało się prawo spółdzielcze od tego czasu?
U nas jest tak, że co rząd, to wprowadzane są nowe regulacje. Wynika to przede wszystkim z braku znajomości tego prawa. Nasi rządzący, mówiąc kolokwialnie, nie za bardzo wiedzą z czym to się je. Chyba najgorsze co się stało, to nowelizacja ustawy w 2007 r. Rządy Prawa i Sprawiedliwości doprowadziło tego, że mieszkańcy spółdzielni mogli wykupić mieszkanie za symboliczną złotówkę. Gdzie wcześniej członkowie spółdzielni wykupywali mieszkanie za wyższe kwoty i zależne od wielkości i wkładu mieszkaniowego. To gdzie tu sprawiedliwość?
Jak spółdzielnia przechodzi kryzys ekonomiczny?
Porównując na przykład do sąsiedniego Skoczowa, to nasi mieszkańcy dostali podwyżki za energię cieplną o 2/3 niższą. To zasługa wymiany kotłów ale także instalacja systemu Kiona. Dopasowuje bowiem pracę kotłów do pogody, która dopiero będzie. Przewidując, że na zewnątrz się ochłodzi, powoli podnosi temperaturę. Dzięki temu zużywamy mniej energii. Jak widzimy, że pogoda będzie się poprawiała, będzie cieplej, to system obniża temperaturę automatycznie.
Jak ocenia Pan kondycję spółdzielni?
Spółdzielnia, która ma 1500 lokali i realizuje inwestycje za 6 milionów złotych i projekt za milion z własnych środków w przeciągu dwóch lat oznacza, że naprawdę dobrze prosperujemy. Co najważniejsze nie obciążamy członków spółdzielni kosztami tych wielkich inwestycji.
Żałuje Pan jakiejś swojej decyzji? Może czegoś nie udało się Panu zrealizować jakiegoś pomysłu?
Wiadomo, że chciałbym to wszystko zrobić szybciej, natomiast to wszystko jest zależne od zasobności portfela. Nie jest naszym założeniem żeby robić złote klamki, obciążając tym mieszkańców. Uważam, że trzeba pracować systematycznie, starając się utrzymać wysokość czynszów mniej więcej na tym samym poziomie. Pojawiłem się oczywiście kwestie inflacyjne. Musieliśmy stworzyć wszystkie drogi pożarowe. To są dodatkowe koszty, które musieliśmy ponieść w skali całej spółdzielni. W tej chwili mamy jeszcze do spłacenia około pół miliona złotych. Zmieniliśmy także przyłącze energetyczne na całym Manhattanie w blokach wysokich. To jest kolejne pół miliona złotych.
Jak układa się Panu współpraca z urzędem miasta?
Wspólnie udało nam się dużo zdziałać. Efektem tej współpracy jest np. plac zabaw czy parking na 10 miejsc postojowych stworzony w ramach budżetu obywatelskiego. Należy pamiętać, że do spółdzielni należy cały teren Manhatanu, czyli prawie 4,5 ha. Miasto nie ma tu swoich działek. Obowiązuje nas oczywiście plan zagospodarowania przestrzennego, ale tylko w tej kwestii urząd ma na nas wpływ. Pozytywnym efektem naszego dialogu było nasadzenie 150 drzew i zamontowanie budek lęgowych.
Pojawiła się też kwestia boiska. Skoro to teren spółdzielni, to zarząd musiał wydać w tej sprawie swoją opinię.
Tak, oczywiście. Było to konsultowane z radą nadzorczą spółdzielni oraz z gminą i z architektem, który realizował te prace. Na dziś Ustroń jest miastem dynamicznym. Rozwija się turystycznie. Posiada wiele obiektów sportowych i rekreacyjnych. Gdybyśmy chcieli w tym miejscu wybudować z prawdziwego zdarzenia bezpieczne boisko, z właściwą nawierzchnią, to musielibyśmy wydać na ten cel setki tysięcy złotych, a parkingu dalej by nie było. Deficyt miejsc parkingowych widać gołym okiem. Chciałbym jednak zwrócić uwagę, że na parking została przeznaczona tylko fragment starego boiska. Na pozostałej części powstaną tereny zielone, które muszą po prostu być. Będzie zieleń niewysoka bo jestem przeciwnikiem wysokich drzew pomiędzy blokami.
Brak miejsc parkingowych to ogromna bolączka.
Mieszkańcy parkują gdzie popadnie. Dla części z nich są przydzielone garaże. Zaprojektowaliśmy kolejne miejsca parkingowe. Rozbudowujemy je zgodnie z przepisami prawa, uwzględniając wszystkie normatywy odległości w stosunku do okien i do dróg. Dziś niemal standardem jest posiadanie dwóch samochodów. Od tego nie uciekniemy.
Hasła dotyczące zieleni są dziś często przesiąknięte populizmem.
Czasami dochodzi wręcz do sytuacji absurdalnych. Przeprowadzamy akcję przycięcia drzew, a niektórzy mieszkańcy dzwonią do spółdzielni, że pod oknami wycinane są drzewa. Oczywiście robimy nowe nasadzenia. Uważam, że powinna to być zieleń niska, żeby rosła do czterech maksymalnie pięciu metrów. Z prostej przyczyny. Do niższych kondygnacji powinno dochodzić światło słoneczne.
Co udało się jeszcze wywalczyć?
Przede wszystkim staraliśmy się rozwiązać kwestie skomunikowania. Chcieliśmy, żeby drogi osiedlowe były faktycznie drogami osiedlowymi, a nie publicznymi. Utrzymujemy je my, więc dlaczego wszyscy mają z nich korzystać.
Co to oznacza w praktyce zmian statusu tych dróg?
Droga osiedlowa oznacza, że teoretycznie możemy ograniczyć tam prędkość. Do tej pory samochody mknęły pod oknami mieszkańców. Tak jest w tej chwili między blokami numer 1 a 3. Kierowany jest tu ruch z ul. Pięknej. Mieszkańcy dość mocno naciskali na tę sprawę. Udało się dojść do kompromisu, co jest dla mnie sztuką. Pozostała sieć dróg wewnętrznych, ale z dużymi ograniczeniami prędkości.
Na Manhatanie straszy też obiekt, gdzie dawnej funkcjonowała piekarnia.
Budynek dawnej piekarni jest w rękach prywatnych, natomiast działka jest własnością gminy. Nadal trwa spór dotyczący przebudowy, której dokonano. Stary budynek został rozebrany do zera. Postawiono nowy, co w naszej ocenie było naruszeniem prawa budowlanego. Okazało się, że przy kompletowaniu dokumentacji technicznej, nie znaleziono pozwolenia na budowę…
Teren u wylotu na dwupasmówkę jest w planie zagospodarowania przeznaczony na usługi. Czy spółdzielnia planuje tam jakieś inwestycje?
Jest to część nieruchomości Osiedla Manhatan i wedle obowiązujących przepisów prawa spółdzielczego wybudowanie tam czegoś jest praktycznie niemożliwe, bo musieliby się na to zgodzić wszyscy współwłaściciele, a jest ich ponad 300.
Jak pan ocenia przyszłość spółdzielczości, w czasach gdy powstaje coraz więcej budownictwa deweloperskiego. Czy jest to nadal atrakcyjna forma prawna?
Na pewno spółdzielnie są bardziej odporne na różnorakie kryzysy. Wspólnota mieszkańców rządzi się swoimi prawami. Członków wspólnoty jest kilkunastu czy kilkudziesięciu. To jest w jakiś sposób bezwładność finansowa. Muszą odkładać pieniądze na funduszy remontowy. Spółdzielnia ma troszeczkę inną strukturę. Mamy nieporównywalnie większe fundusze. Jeżeli coś się stanie, to nasz potencjał jest dużo większy.
Są jednak różnice w standardzie mieszkań.
W tym zakresie nie jesteśmy w stanie zaproponować w naszych blokach z lat 60., 70. oraz 80 standardów, które są realizowane obecnie. Dziś funkcjonują zupełnie inne zasady budownictwa. Mimo wszystko w dużych miastach się wraca się do starszych bloków, bo te nowsze buduje się coraz dalej od centrum. Zasoby wielkopłytowe są często w pobliżu śródmieść i dlatego są nadal atrakcyjnymi. Nie martwię się o spółdzielczość. Ma swoje zalety. Dobrze zarządzana spółdzielnia jest naprawdę mocnym organizmem.
Dużo emocji wywołała kwestia budowy apartamentów przy ul. Brody, przy targowisku. Pojawiło się kilka głosów mieszkańców, głównie Manhatanu, że spowoduje to znaczące wzmożenie ruchu na tej ulicy. Jak Pan się odnosi do tych hipotez?
To jest decyzja i kompetencje Rady Miasta. Widziałem plan zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli powstaną zaplanowane tam drogi, to uważam, że powinno być dobrze. Dla mnie najważniejszy jest kompromis. Liczy się wzajemny szacunek i współpraca. Zdajemy sobie sprawę, że w naszych zasobach mieszka „naście” procent społeczności ustrońskiej i wiślańskiej. Ta współpraca musi po prostu istnieć. Nie powiem złego słowa na współpracę z samorządami Ustronia i Wisły. Co prawda mamy czasem różne spojrzenia na niektóre kwestie. Nie zawsze się zgadzamy z tym co miasto tam przewiduje i proponuje, ale potrafimy rozmawiać. Jeżeli ktoś zdecydował się być radnym, to niech działa w tym zakresie, a prezesowi zostawi to, co jest jego rolą. Zarząd spółdzielni reprezentuje całość, a nie pojedyncze jednostki. Deweloper robi to na co mu pozwala prawo. Wracając do budowy nowych apartamentów. Ktoś policzył przepustowość, zbadał możliwe natężenia ruchu. Takie rzeczy przewiduje się na 25 lat do przodu. Nie obawiam się o zakorkowanie tego odcinka drogi.
Ci pojedynczy mieszkańcy zabierają głos, bo mają do tego prawo. Głośną sprawą stała się teraz wentylacja mieszkań.
Zmiany klimatyczne powodują u nas masę problemów. Mamy ciągi wsteczne, mamy częste problemy z wentylacją mieszkań, mamy piece z otwartymi komorami spalania, czyli jest ryzyko cofnięcia się spalin. Za swoje bezpieczeństwo powinni odpowiadać sami mieszkańcy. Niestety są przypadki, gdy ktoś nie dba nawet o przeglądy „Junkersów”. To jest ich obowiązek, zrobić to raz w roku przy małej intensywności. Jak jest większa rodzina, to dwa razy w ciągu 12 miesięcy.
Wiąże się z tym problem czujek na Manhatanie.
To jest dodatkowe urządzenie, które ma homologację ważną przez dwa lata. Wynika z tego, że taki zakup miałby być robiony co dwa lata. Jeśli chciałbym to kupić dla całej Spółdzielni, a to nie tylko Manhatan, to jest to koszt ponad 70 tys. zł na dwa lata, czyli 35 tys. rocznie. Zapłacili by za to mieszkańcy. Może być tak, że pójdę do Kowalskiego, a on powie, że nie chce czujki. Nie lepiej, żeby taką decyzję podjął sam mieszkaniec? Taka sytuacja jest przecież w domach prywatnych. Ja też sobie założyłem, bo mam w tym interes. Przypomnę, że prawie 50% mieszkań w naszej spółdzielni to lokale wyodrębnione i są traktowane tak jak budynki jednorodzinne. W świetle prawa jest właściciel, który ma udział w gruncie i posiada odrębną własność. Różnica między właścicielem mieszkania a właścicielem budynku jednorodzinnego jest taka, że ten w mieszkaniu wartym np. 700 tys. zł, dostanie jeszcze dodatek mieszkaniowy, a właściciel domu nie otrzyma go. Jeśli naprawdę komuś zależy na czujniku, to w sklepie odległym o 150 m od Manhatanu, można go kupić za 60 zł. Jeżeli ktoś ma taką potrzebę, to ja jestem za tym żeby kupił. Jeżeli ktoś nie wie jaki czujnik kupić, to my chętnie doradzimy.
Czy w spółdzielni, w związku z licznymi kryzysami, są osoby zadłużone?
Jeżeli chodzi o zadłużenie mieszkańców, to myślę że jesteśmy w szpicy krajowej. Oczywiście z tej pozytywnej strony. Tacy mieszkańcy nie przekraczają 3% ogółu. Dodam tylko, że dobra spółdzielnia to taka, która ma w swoich zasobach 7-8% zadłużonych. Mamy się czym chwalić.
Kto dziś mieszka w spółdzielni Zacisze?
Oczywiście głównie ustroniacy, ale ta struktura bardzo szybko się zmienia. Rośnie liczba mieszkań weekendowych, które są po prostu pod kluczem. Widać, że społeczeństwo się starzeje, ale widzimy też dużo kwestii spadkowych. Następuje wymiana pokoleniowa. Część naszego zasobu nawet bardzo się odmłodziła. Mimo wszystko coraz więcej właścicieli pochodzi już z zewnątrz. W związku z tym, że Ustroń jest miejscowością turystyczną i uzdrowiskową, to jest dużo chętnych z całej Polski na zakup mieszkania u nas. Jest to atrakcyjne miejsce. Bloki posiadają winy i dużo terenów zielonych.
Pracował pan w urzędzie, w samorządzie, a teraz zarządza Pan w spółdzielni. Gdzie było najciężej?
Najciężej pracowało mi się w samorządzie. Byłem radnym w Bielsku-Białej. To jest duże miasto. Zupełnie inna skala, inne problemy. Nie można tego porównywać do Ustronia. Działałem w pięciu komisjach. W dużym mieście podejmuje się decyzje polityczne. W małej gminie podejmuje się decyzje dla społeczeństwa i to jest uważam in plus. Tam gdzie jest polityka, nie jest dobrze.
A jak zarządza się spółdzielnią Zacisze?
Tutaj mam tę satysfakcję, że doświadczenia, które nabyłem pomagają w szybkich realizacjach. Udało się dużo rzeczy zrobić. Myślę że jest się czym pochwalić. Jest to zasługa wszystkich pracowników spółdzielni jak i jej mieszkańców.
Dziękuję za rozmowę.
Rozmawiał: Mateusz Bielesz