UNIEWAŻNIENIE PLANU OGÓLNEGO
BŁĘDY, ZA KTÓRE ZAPŁACĄ USTRONIACY
Dlaczego władze Miasta nie poinformowały Mieszkańców aby pilnie – do końca sierpnia – składali wnioski o wydanie warunków zabudowy? Dlaczego to takie ważne? O tym poniżej.
W ostatnim numerze Gazety Ustrońskiej Rzecznik Miasta poinformował o unieważnieniu przez Wojewodę Śląskiego planu ogólnego Miasta Ustroń. Dokumentu strategicznego, od którego uchwalenia zależy to, czy po 31 sierpnia 2026 r. mieszkańcy będą mogli uzyskiwać decyzje o warunkach zabudowy lub pozwolenia na budowę, czy też nastąpi paraliż inwestycyjny. W artykule lakonicznie wskazano, iż plan ogólny powstawał w nowych, znacznie bardziej rygorystycznych realiach prawnych oraz, że Miasto chciało możliwie szeroko uwzględnić oczekiwania mieszkańców. Burmistrz Paweł Sztefek nie poinformował jednak mieszkańców jakie były powody stwierdzenia nieważności i dlaczego władze Miasta zdecydowały się na uchwalenie dokumentu w sposób naruszający prawo.
Z rozstrzygnięcia nadzorczego Wojewody Śląskiego z dnia 29 lipca 2026 r. nr IFIII.4131.1.68.2026 wynika, że zostały popełnione dwa kardynalne błędy.
Po pierwsze uchwalając plan ogólny należy obliczyć zapotrzebowanie na nową zabudowę mieszkaniową. Robi się to według wzoru określonego w stosownym rozporządzeniu. W Ustroniu zapotrzebowanie to zostało ustalone w liczbie 3289 osób. Następnie władze Miasta zapotrzebowanie to zwiększyły aż do 8000 mieszkańców. Jest to dopuszczalne, ale pod pewnymi warunkami. Zgodnie z ust. 10 rozporządzenia dopuszcza się określenie wyższego zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową, niż wynika to ze wzoru jeżeli jest to uzasadnione szczególnymi potrzebami w zakresie nowej zabudowy mieszkaniowej określonej w strategii rozwoju gminy. Aby jednak można było skorzystać z zapisów strategii Miasta należało przystąpić do jej opracowania po 24 września 2023 r. Tymczasem Miasto skorzystało ze Strategii, której procedura uchwalania rozpoczęła się dużo wcześniej w oparciu o odmienne przepisy i została uchwalona w dniu 23 listopada 2023 r. W związku z powyższym gmina nie mogła określić wyższego zapotrzebowania na nową zabudowę powołując się na przepis § 3 ust. 10 rozporządzenia. Przepisy w tym zakresie są jednoznaczne, precyzyjne i nie wywołują większych wątpliwości interpretacyjnych. Trudno nie zauważyć, że do zaistniałej sytuacji mogło doprowadzić odejście z Urzędu Miasta wielu doświadczonych i kluczowych pracowników oraz likwidacja Wydziału Prawnego w miejsce którego zatrudniono w niespełna rok wiele kancelarii prawnych. W tym miejscu powstaje pytanie kto i dlaczego zdecydował o tym aby uchwalić plan ogólny naruszając powołane przepisy, albo dlaczego władze Miasta chcąc zwiększyć liczbę mieszkańców według których oblicza się zapotrzebowanie na nową zabudowę nie przystąpiły w odpowiednim momencie do opracowania nowej strategii?
Drugą przyczyną unieważnienia planu ogólnego był fakt, iż przedmiotem uzgodnienia planu ogólnego uczyniono inny projekt planu ogólnego, niż ostatecznie został przyjęty.
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w bardzo rygorystyczny sposób określa kolejne czynności (tryb) w procedurze uchwalania planu ogólnego. Zgodnie z art. 13 i ust. 3 pkt 10 upzp po konsultacjach społecznych – i wprowadzeniu zmian do projektu planu ogólnego wynikających z tych konsultacji – wójt, burmistrz prezydent miasta ponawia w niezbędnym zakresie czynności, o których mowa w pkt 4, pkt 5 lit. b i pkt 6 lit. b. W szczególności, jak wskazano w art. 13i ust. 3 pkt 5 lit. b, występuje o uzgodnienie projektu planu ogólnego z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska. Tymczasem burmistrz Miasta Paweł Sztefek już po konsultacjach i uzgodnieniach społecznych (!) w granicach obszaru Natura 2000 oraz w obszarze Parku Krajobrazowego Beskidu Śląskiego wprowadził szereg zmian, które polegały na dodaniu lub poszerzeniu stref z możliwością lokalizacji zabudowy. Stref tych było aż 106. Co istotne Burmistrz nie przesłał wprowadzonych zmian do uzgodnień z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska. Wojewoda jako organ nadzoru, po zapoznaniu się ze złożonymi wyjaśnieniami, w odniesieniu do poszerzenia części stref planistycznych z istniejącą zabudową uwzględnił wyjaśnienia Gminy, natomiast w odniesieniu do pozostałych stref, które zostały zweryfikowane lub dodane po uzgodnieniach i konsultacjach społecznych stwierdził, że doprowadzając do zgodności planu ogólnego z przepisami prawa, Gmina powinna ponowić procedurę sporządzania planu ogólnego i dokonać czynności związanych z uzgodnieniem tego planu z regionalnym dyrektorem ochrony środowiska w zakresie wprowadzonych zmian w granicach obszaru Natura 2000 oraz w obszarze Parku Krajobrazowego Beskidu Śląskiego i jego otuliny. Zaniechanie ponowienia procedury uzgodnień oznacza, że plan uchwalono w innym brzmieniu niż jego projekt przekazany do uzgodnienia, a tym samym pozbawiono organ możliwości wypowiedzenia się na temat planowanych rozwiązań przestrzennych.
W tym miejscu należy zadać pytanie, w jakim trybie wprowadzono te zmiany, czy miały one miejsce poza wyznaczoną mieszkańcom procedurą wnoszenia i rozpatrywania uwag do planu? kto decydował o wprowadzeniu tych zmian i kto jest odpowiedzialny za błąd proceduralny polegający na tym, iż nie ponowiono uzgodnień z RDOŚ-em?
W świetle powyższych informacji należy zadać fundamentalne pytanie. Dlaczego władze Miasta Ustroń nie poinformowały rzetelnie mieszkańców o tym, iż jeszcze do 31 sierpnia 2026 r. można składać wnioski o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i wówczas sprawy będą procedowane według dotychczasowych przepisów. Innymi słowy, mieszkaniec będzie miał szanse uzyskać taką decyzję. Od 1 września 2026 r. decyzje takie nie będą mogły być wydawane, ponieważ Miasto Ustroń nie będzie miało uchwalonego planu ogólnego. Trzeba będzie czekać na jego ponowne uchwalenie. Kiedy to nastąpi ? Nie wiadomo.
Podsumowując należy oczekiwać od Burmistrza Miasta Pawła Sztefka odpowiedzi na pytanie dlaczego został przygotowany do uchwalenia plan ogólny opracowany z naruszeniem przepisów, czy radni byli informowani o tym fakcie i jego konsekwencjach oraz świadomi tego głosowali. Tłumaczenie, iż miasto chciało uwzględnić oczekiwania mieszkańców nie usprawiedliwia rażących i kosztownych błędów, których można było uniknąć. Próba usprawiedliwienia w GU unieważnienia planu dla Ustronia przez argumenty, że innym gminom też plany uchylono budzi zażenowanie. Odkąd to Ustroń równa do tych, którzy robią coś źle a nie do tych, którzy robią coś bardzo dobrze? Ponadto w tak ważnej sprawie jak unieważnienie planu ogólnego powinien wypowiadać się jednak burmistrz, a nie rzecznik prasowy, na dodatek w formie krótkiej notatki wystarczającej może dla wyniku meczu piłkarskiego, ale na pewno niewystarczającej dla tak fundamentalnej i życiowej
sprawy dla wielu mieszkańców Ustronia jak unieważnienie planu ogólnego.
Zachęcam wszystkich zainteresowanych do analizy decyzji Wojewody (https:// dzienniki.slask.eu/WDU_S/2026/4775/ akt.pdf), ponieważ zamieszczona w GU lakoniczna wypowiedź rzecznika miasta absolutnie nie oddaje powagi sytuacji oraz poważnych konsekwencji jakie przyniesie unieważnienie planu ogólnego Miastu i Mieszkańcom Ustronia.
Z poważaniem
Marek Landowski