Rozmowa z wiceprzewodniczącym
Rady Miasta Ustroń Damianem Ryszawym,
przewodniczącym Komisji Infrastruktury RMU
Na ostatniej sesji mówił Pan o wydawaniu „wuzetek” ułatwiających działalność deweloperom czasem wbrew woli mieszkańców. Zacznijmy od tego, że nie wszyscy wiedzą, co to są te „wuzetki”.
„Wuzetka” to nazwa potoczna oznaczająca warunki zabudowy (WZ), czyli decyzję administracyjną określającą zasady zabudowy i zagospodarowania terenu wydawaną dla działek, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Warunki zabudowy wskazują, jaki na danej działce powstanie budynek, jakie będzie jego przeznaczenie, jaką będzie mieć wysokość, powierzchnię zabudowy, kąt nachylenia dachu, szerokość frontową elewacji, powierzchnię biologicznie czynną, podłączenia do mediów itp. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta. W przypadku naszego miasta jest to Pan burmistrz.
I to burmistrz ustala wymienione przez Pana parametry?
Burmistrz podejmuje ostateczną decyzję, mając do dyspozycji projekt decyzji o warunkach zabudowy, sporządzony w oparciu o analizę, przygotowaną przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami – urbaniści, architekci. W niektórych gminach te analizy przygotowują urzędnicy merytorycznych wydziałów, jednak Ustroń zleca to zadanie firmie zewnętrznej. Moim zdaniem korzystniej byłoby, gdyby analizę wykonywali pracownicy naszego ratusza. Osoby, które nie znają specyfiki naszego miasta, mimo tego, że to specjaliści, nie są w stanie wczuć się tak dobrze w potrzeby mieszkańców. To tylko dygresja, choć uważam, że warto się nad tym zastanowić. Dlaczego urbanistyczny rozwój miasta ma być kształtowany w zewnętrznym biurze urbanistycznym, a nie w urzędzie?
W obligatoryjnie sporządzanej analizie przedstawiane są wartości minimalne, maksymalne oraz średnie wymienionych parametrów, czyli wysokość, szerokość frontowa elewacji, powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna itp. Pan burmistrz, biorąc pod uwagę dane zawarte w analizie oraz inne okoliczności, decyduje, które parametry będą obowiązywać w planowanej inwestycji. Chciałbym podać przykład jeszcze z poprzedniej kadencji. Właściciel hotelu „Kolejarz” starał się o rozbudowę, która byłaby korzystna dla dzielnicy, lecz wtedy pracownia urbanistyczna zadecydowała, że należy wziąć pod uwagę takie parametry z przeprowadzonej analizy, które wykluczały inwestycję. Dociekaliśmy, pytaliśmy wprost na Komisji Infrastruktury czy Pan burmistrz złamałby prawo, gdyby wziął pod uwagę wyższe parametry i w oparciu o nie wydałby decyzję WZ pozwalając na inwestycję? Dostaliśmy jasną odpowiedź – nie złamałby prawa, ale ma być tak, jak chce pracownia. To kuriozalne, lecz pokazuje, że nawet urbaniści, którzy stworzyli, moim zdaniem niekorzystny dla miasta, a w szczególności dzielnicy Jaszowiec projekt decyzji o warunkach zabudowy, potwierdzili, że ostateczne zdanie należy do burmistrza.
Jakie okoliczności oprócz analizy może wziąć pod uwagę burmistrz?
Analiza jest obligatoryjnym dokumentem, zawierającym te wszystkie parametry, o których wcześniej mówiłem, na podstawie której powstaje projekt decyzji o warunkach zabudowy (WZ). Trafia on na biurko burmistrza, ale również do wszystkich zainteresowanych osób czy instytucji na przykład do sąsiadów potencjalnej inwestycji. Sąsiedzi mogą składać do projektu decyzji uwagi, wnioskować, żeby budynek czy budynki, które mają powstać obok nich, na przykład były niższe, żeby w jednym szeregu nie stało 10 domów tylko 5, żeby pozostawić więcej powierzchni biologicznie czynnej, żeby szerokość frontowa elewacji, która determinuje ilość „szeregówek” była mniejsza. Nikt, ani ja, ani mieszkańcy nie chcą wstrzymywać rozwoju miasta, lecz kiedy obok zabudowy jednorodzinnej mają powstać kilkukondygnacyjne szeregowce, nie można się dziwić, że budzi to sprzeciw. Nie chodzi tylko o to, że budynki zasłonią widok, ale również o nadmierny ruch, hałas, problemy komunikacyjne, a przede wszystkim brak kontroli nad wynajmem krótkoterminowym w tego typu budowlach, brak kontroli nad porządkiem, poszanowaniem komfortu życia naszych mieszkańców. Tego typu budowle zaburzają spokój mieszkańców. Z tego powodu oczywiste dla mnie jest, że nie należy podpisywać warunków zabudowy z maksymalnymi parametrami zawartymi w analizie. Dla mnie osobiście średni parametr jest tym najbardziej sprawiedliwym dla wszystkich stron. Niestety analizy interpretowane są na korzyść deweloperów. Każdy z nas może sprawdzić decyzje o warunkach zabudowy, składając wniosek o udostępnienie informacji publicznej. Osobiście miałem wgląd w korespondencje mieszkańców z urzędem, ponieważ sami zainteresowani mi je przedstawiali. Byłem również stroną w takim postępowaniu jako osoba prywatna.
Burmistrz Paweł Sztefek tłumaczył, że jeśli nie wyda „wuzetki” zgodnie z wnioskiem inwestora, to on może się odwołać i ostatecznie dostanie warunki.
Każda ze stron postępowania może się odwołać do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, ale miasto również ma możliwość odwołania się od decyzji SKO. To nie jest argument za tym, żeby pozwalać na patodeweloperkę. W przypadku odwołania, inwestycja odsuwa się w czasie, poza tym nigdy nie wiemy jaką decyzję podejmie SKO czy w następnym etapie Sąd, może inwestor zmieni zdanie, a może będzie już obowiązywał Plan Ogólny Miasta, czy też Miejscowy Plan Zagospodarowania na danym terenie, dzięki któremu unikniemy chaosu urbanistycznego. Jestem przekonany, że warto próbować i walczyć o naszych mieszkańców, o komfort ich życia.
Skąd biorą się wielkości minimalne, średnie i maksymalne?
Tłumacząc te zawiłości w prosty sposób, można powiedzieć, że wokół działki, na której ma powstać budynek, zatacza się okrąg i sprawdza, co się w nim znajduje, jaka istnieje w nim zabudowa i jakie ma ona parametry. Załóżmy, że deweloper wnioskuje o warunki zabudowy dla inwestycji składającej się z szeregu kilkupiętrowych domów. Planuje je wybudować w bliskim sąsiedztwie domów jednorodzinnych. Jednocześnie na obrzeżach tej mieszkalnej dzielnicy istnieje jedna „szeregówka”, która po narysowaniu tego okręgu znalazła się w jego obszarze. Analiza wskaże parametry maksymalne – takie jak istniejąca „szeregówka”, przykładowo 6 kondygnacji wysokości, 40 metrów szerokości frontowej elewacji, minimalne – takie jak najmniejszy dom jednorodzinny, przykładowo 1 kondygnacja, szerokość frontowa elewacji 8 metrów oraz średnie – przykładowo 2 kondygnacje oraz 15 metrów szerokość frontowa elewacji. Średnie parametry pozwolą na budownictwo wielorodzinne, ale niższe, z mniejszą liczbą domów w szeregu. Oczywiście im parametry będą wyższe, tym więcej deweloper sprzeda apartamentów i więcej zarobi pieniędzy, ale przecież nie to powinno być dla miasta najważniejsze. Gdy damy mu minimalne parametry może nawet zrezygnować z inwestycji, bo nie będzie mu się to opłacało. Dlatego, jak już wspominałem, korzystne dla mieszkańców i sprawiedliwe dla obu stron jest uśrednienie parametrów.
Dlaczego zależy nam, żeby deweloper nie wybudował większej liczby mieszkań?
Nie chodzi o liczbę mieszkań, raczej o motywy, dla których one powstają. Nie chcemy wciskania budynków wielorodzinnych w każdy możliwy skrawek naszego miasta zamieszkiwany przez nas w spokoju w jednorodzinnych domach. Miasto potrzebuje przestrzeni i ładu urbanistycznego, potrzebuje również mieszkańców. Nie chcę powiedzieć, że wszyscy budują ze szkodą dla miasta, ale powstawanie ogromnej liczby „króliczoków”, mieszkań wykupywanych przez ludzi przypadkowych, którzy nie są związani z miastem, nie leży w naszym interesie, nie leży w interesie naszego miasta. Deweloperzy, którzy budują tylko dla zysku, nie czują się zobowiązani ani wobec swoich klientów, ani wobec mieszkańców czy też miasta. Rodzą się patologie, takie jak najem krótkoterminowy, w żaden sposób nie kontrolowany, łamiące podstawowe prawa mieszkańców.
Na sesji burmistrz tłumaczył, że nie może zmieniać warunków zabudowy, ustalonych przez firmę, której zlecono ich opracowanie.
A czy nie brzmi to dziwnie? Jakaś firma, choćby i specjalistyczna, na podstawie wniosku dewelopera i map stanowi o tym, jak ma się rozbudowywać nasze miasto, jak ma wyglądać w przyszłości nasz Ustroń? Dla mnie było to nieprawdopodobne i dlatego zacząłem drążyć. Pytałem w innych gminach, czy wójt, burmistrz decyduje u nich o warunkach zabudowy. Okazało się, że tak. W jednym z miast nie wydano „wuzetki”, ponieważ stwierdzono, że istniejąca sieć komunikacyjna nie będzie w stanie obsłużyć nowej inwestycji bez negatywnego wpływu na nią. Poprosiłem mecenas Rady Miasta Ustroń o analizę prawną, która pokazała czarno na białym, że to burmistrz, a nie autorzy analizy decydują o ostatecznym kształcie decyzji o warunkach zabudowy. Przedstawiłem ją Panu burmistrzowi, który zapewnił mnie, że będzie z niej korzystał, stojąc jednocześnie po stronie mieszkańców naszego miasta.
Co Pan miał na myśli, pytając burmistrza, czy zgodziłby się na postawienie drugiego Manhatanu?
Jeżeli wniosek dewelopera o warunki zabudowy dotyczyłby terenu w pobliżu osiedla Manhatan, to teoretycznie burmistrz mógłby zgodzić się na maksymalne parametry, czyli na wybudowanie dziesięciopiętrowych bloków. Tak jak powiedziałem na ostatniej sesji Rady Miasta, czuję się zawiedziony decyzjami korzystnymi dla deweloperów, nie wspominając już o pójściu na rękę wbrew woli mieszkańców inwestorowi związanemu z najbliższą współpracowniczką Pana burmistrza. Żeby było jasne, Pan burmistrz nie złamał prawa, ale również nie zinterpretował go dla dobra miasta i jego mieszkańców. A przecież ramię w ramię z Panem burmistrzem, kiedy był jeszcze radnym walczyliśmy, żeby w centrum, przy ul. Brody nie powstały budynki liczące siedem pięter, bez parkingów podziemnych. Miało być inaczej, pod takimi hasłami szliśmy do wyborów w 2024 roku.
Jak wyjaśnił Pan na początku rozmowy, „wuzetki” wydaje się, gdy nie ma planu zagospodarowania przestrzennego dla danego terenu. Kiedy powstanie plan dla całego miasta?
Plany zagospodarowania przestrzennego na dzień dzisiejszy powstają w oparciu o dokument, jakim jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, można go nazwać takim wstępnym planem, szkicem. Ustroń był jednym z pierwszych miast w regionie, które uchwaliło plan zagospodarowania przestrzennego dla całego miasta, było to bodajże w 2005 roku. Niestety w 2012 roku został on w całości uchylony przez wojewodę. Problem dotyczył niewielkiego terenu, a w zasadzie niewielkiej jednostki planistycznej, lecz mimo tego cały dokument przestał obowiązywać. Obecnie wojewoda w razie problemów kwestionuje tylko fragment planu, który trzeba zmienić, dostosować do obowiązującego prawa. Taka sytuacja miała miejsce w przypadku kontrowersyjnej inwestycji w centrum naszego miasta w 2023 roku. Po interwencji wojewody, który nie uchylił całego planu, lecz jedynie w zakresie jednostki planistycznej, w której stwierdził naruszenie prawa, Rada Miasta została zobligowana do dostosowania dokumentu do obowiązującego prawa.
Od czasu zakwestionowania planu dla całego miasta, radni uchwalali plany częściowe, ale do dzisiaj tylko 17 procent miasta jest nimi objętych. Pod koniec ubiegłej kadencji zmieniono prawo, nakładając na gminy obowiązek uchwalenia Planów Ogólnych-Miasta, które mają zastąpić Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego. Pierwotna data uchwalenia Planu ogólnego została wyznaczona na 31 grudzień 2025 r. Wiemy już, że termin ten przedłużono do końca czerwca 2026 roku, niemniej jednak w Ustroniu prace trwają i jako Rada Miasta mamy nadzieję na uchwalenie tego dokumentu do końca 2025 roku, ponieważ dopiero po uchwaleniu Planu Ogólnego Miasta będziemy mogli zacząć prace nad Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Rada Miasta obecnej kadencji już w czerwcu ubiegłego roku podjęła uchwałę o przystąpieniu do prac nad Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego dla całego miasta, na którym ten plan nie obowiązuje, dając Panu burmistrzowi możliwość zawieszania przede wszystkim deweloperskich WZ na okres nie dłuższy niż 18 miesięcy.
Czy Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) pozwoli skuteczniej czuwać nad ładem przestrzennym miasta?
Uważam, że tylko MPZP pozwoli na zrównoważony i sensowny rozwój miasta. Dzięki planowi tereny już zabudowane będzie można w sposób przemyślany poszerzać, a nie tworzyć pojedynczych wysepek, którym trudno będzie zapewnić media, w tym wodę, kanalizację, drogi, oświetlenie itp. To, że jako miasto mieliśmy plan na całym obszarze było bardzo korzystne, a to, że został uchylony w całości z powodu małego fragmentu, bardzo krzywdzące dla miasta i finansowo i w każdym innym aspekcie, było to najprościej mówiąc niesprawiedliwe. Metaforycznie mówiąc, to tak jakby ze względu na przekroczenie prędkości o 10 km/h odebrać komuś prawo jazdy do końca życia. Było to jednak bardzo dawno temu i na szczęście podejście oraz argumentacja nadzoru kontrolnego się zmieniło. Od czasu uchylenia planu kolejne Rady Miasta, przystępowały jedynie do uchwalania częściowych planów. W poprzedniej kadencji dobrze rozumiałem się w tej kwestii z Aleksandrem Poniatowskim ówczesnym przewodniczącym Komisji Infrastruktury, lecz burmistrz wskazywał na wysokie koszty jego uchwalenia. Rozmawialiśmy z Panią skarbnik, szukaliśmy interpretacji, które pozwoliłyby wydatki na plan zaliczyć do wydatków inwestycyjnych, ponieważ jest to proces wieloletni, i rozłożyć je w Wieloletniej Prognozie Finansowej. Nie udało się i tworzono takie plany, nazwijmy je „interwencyjne”, kiedy przychodził jakiś poważny inwestor, czy też ze względu na inwestycje planowane przez miejską spółkę na Czantorii. Tak było w przypadku Zawodzia czy też Jaszowca. Efekt był taki, że dla terenów bez planów decyzje o zabudowie podejmowane były i są nadal przez jedną osobę – burmistrza miasta. Uważam, że taki stan rzeczy był i jest niekorzystny. Plan dla całego miasta uchwala piętnastu radnych, oczywiście w wyniku współpracy z pracownią urbanistyczną i burmistrzem, ale po konsultacjach z mieszkańcami, po przeanalizowaniu ich wniosków. Uwagi mieszkańców co prawda rozpatruje burmistrz, ale radni, mają możliwość jego rozstrzygnięcia przyjąć albo odrzucić. Oczywiście wówczas procedura się wydłuży, ale lepiej zrobić plan raz a dobrze niż potem ponosić koszty jego zmian. Zmiany w planach co prawda można robić zawsze, ale to kosztowne i czasochłonne. Plany dla całego miasta przyjmuje się na dłuższy czas, zmieniając je punktowo w razie konieczności co kilka lat.
Doświadczenie w samorządzie nauczyło mnie, że nawet na sesji, na której uchwalany był miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jeśli były sporne kwestie dotyczące przeznaczenia terenu, rada miasta mogła je zmienić na jakiekolwiek inne oczywiście w ramach obowiązującego prawa.
Po uchwaleniu planu nie wszyscy mieszkańcy będą zadowoleni.
Może tak być, ale chcę zagwarantować w imieniu wszystkich radnych, że będziemy stać po stronie mieszkańców i analizować każdą sytuację, choć tak jak mówiłem, nie możemy zezwolić na zabudowę w każdym miejscu. Nie każda działka będzie mogła być przeznaczona pod zabudowę. Jako ludzie odpowiedzialni musimy to brać pod uwagę, żeby miasto rozwijało się w bezpieczny, zrównoważony sposób. Zrobimy wszystko, żeby Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego uchwalić jak najszybciej. Życzyłbym sobie, ale przede wszystkim naszemu miastu, żeby do czasu uchwalenia planu polityka miasta, polityka Pana burmistrza w tej kwestii była taka sama dla wszystkich i polegała na odstępowaniu od wydawania maksymalnych parametrów w decyzjach o warunkach zabudowy przy inwestycjach developerskich w bliskiej zabudowie budynków mieszkalnych.
Dziękuję za rozmowę. Rozmawiała: Monika Niemiec